Co to jest projekt wykonawczy i kiedy jest potrzebny?

Projekt wykonawczy to uszczegółowiony projekt techniczny, wykonywany na bazie projektu budowlanego. Może być rozwinięty w poszczególnych branżach, a więc w architekturze, konstrukcji, instalacjach. Kiedy jest potrzebny Inwestorowi i co jeszcze trzeba o nim wiedzieć?

Projekt wykonawczy – definicja
Projekt techniczny lub projekt wykonawczy, to – jak podaje Wikipedia – dokument stanowiący ostatnie stadium dokumentacji projektowej, opracowywany dla poszczególnych zadań lub obiektów, na podstawie zatwierdzonego przez inwestora projektu wstępnego. Projekt techniczny sporządzany jest w celu określenia wszystkich szczegółów budowy obiektu, uzupełnienia zamówień aparatury i urządzeń, wykonania prefabrykatów, prowadzenia robót budowlano-montażowych oraz wykonania prac rozruchowych.

Projekt techniczny zawiera zbiór szczegółowych dyspozycji technicznych dla wykonawców inwestycji, ustalających jednoznacznie zakres, metody i sposób prawidłowego wykonania wszystkich robót, dostaw aparatów i urządzeń, a także czynności niezbędnych do zrealizowania inwestycji.
Na podstawie projektu technicznego następuje również uściślenie kosztów budowy obiektu w stosunku do określonych w projekcie wstępnym. Ponadto po zakończeniu montażu urządzeń projekt techniczny jest wykorzystywany do sporządzenia dokumentacji powykonawczej.

Komu jest potrzebny projekt wykonawczy?
Projekt wykonawczy przyda się każdemu Inwestorowi z kilku względów. Po pierwsze uściśla i precyzuje materiały, z jakich ma być wykonany budynek. Przykład: klatka schodowa. W projekcie budowlanym mamy określone parametry geometryczne i to, że np. konstrukcja jest wylewana, monolityczna, żelbetowa, ale brakuje informacji, np. czym obłożone są schody. Nie wiemy więc, czy wykładziną PCV, płytkami gresowymi, a jeśli tak, to jakimi? W jakim formacie? A może powinny to być płytki stopnicowe? W jakiej cenie? Balustrada – z czego? Drewno, stal czarna malowana czy może nierdzewna? Cokół na 10 cm, 20 cm, a może na 30 cm? Jakie wykończenie ścian? Te i podobne pytania dotyczą tylko klatki schodowej. A co z resztą pomieszczeń w budynku? Z wykończeniem elewacji, doborem kolorów i materiałów? Co z zagospodarowaniem przestrzeni zewnętrznej, oświetleniem wewnątrz i na zewnątrz? Odpowiedzi próżno szukać w projekcie budowlanym. W wykonawczym – są uwzględnione.

Oczywiście jest taka możliwości, że Inwestor weźmie na siebie ciężar tego zadania, by wymyślić, z jakich materiałów ma powstać jego budynek. Wybierze je, wskaże wykonawcom sposób ich ułożenia (albo zda się na ich fachowość), zliczy ilości potrzebne do zamówienia. Ale znacznie wygodniejsze jest rozwiązanie, w którym to projektant lub zespół projektantów wykona tę pracę.

Po drugie, projekt wykonawczy w przypadku skomplikowanych rozwiązań konstrukcyjnych uściśla i precyzuje detale połączeń konstrukcji, sposoby układania i wiązania zbrojenia. Inwestor oczywiście i w tym przypadku może rozwiązywać wątpliwości samodzielnie, ale w praktyce taka sytuacja praktycznie nie występuje.

W przypadku instalacji sanitarnych i elektrycznych ciężar rozwiązań wykonawczych często przerzucany jest na wykonawców. Po ich stronie pozostaje wykonanie projektu, na podstawie którego będą mogli policzyć koszty materiałów oraz robociznę. Czasami w przypadku niedużych inwestycji wykonawcy nie robią szczegółowego projektu, tylko szacunkowo obliczają materiał i koszty. Wynikiem braku projektu może być niedoszacowanie albo przeszacowanie budżetu oraz błędy w realizacji wynikające z nieprzemyślanych rozwiązań. Projekt wykonawczy pomaga więc w dużym stopniu wyeliminować błędy podczas realizacji, ponieważ przy jego tworzeniu poświęcamy danemu tematowi czas niezbędny do zauważenia problemów i przemyślenia rozwiązań.

Budowa bez projektu wykonawczego
Zastanówmy się zatem, czy stać nas na to, by nie zlecać projektu wykonawczego i pozornie pomniejszyć budżet inwestycyjny o jego koszt. Przykład: dom jednorodzinny o powierzchni użytkowej 250 m2. Koszt projektu wykonawczego dla całości w zakresie architektury z projektem wnętrz, to kwota około 20-25 tys. złotych. Zakładamy, że w projekcie budowlanym zostały wykonane projekty instalacji, zaś konstrukcja budynku jest standardowa i nie wymaga projektu wykonawczego.

Koszt budowy budynku do stanu surowego zamkniętego, w średnim standardzie, to kwota około 400-500 tys. złotych. Wykończenie wnętrz, instalacje wewnętrzne – w zależności od standardu, to koszt od 300 tys. złotych do nawet 600 tys. złotych. Zatem finalnie mamy budynek za milion złotych. Koszt projektu wykonawczego to 2,5%, czyli mniej więcej koszt wyposażenia i wykończenia średniej wielkości łazienki (10-15 m2).

Oczywiście za zaoszczędzone w ten sposób pieniądze możemy wykończyć łazienkę, ale pozostaje pytanie, czy wiemy, jak ją wykończyć tak, żeby była piękna, funkcjonalna i nie wymagała remontu już po kilku latach?
W przypadku łazienek i kuchni możemy się posiłkować projektami oferowanymi przez salony dostarczające ceramikę oraz meble kuchenne. Projekt jest robiony w ramach zakupu towaru, a więc dużo tańszy. Jego koszt to rząd 200-400 zł za małą łazienkę lub kuchnię, wliczony w cenę zakupu ceramiki bądź mebli. Można by tutaj oszczędzić. Pytanie – czy warto?

W przypadku wyboru jednego projektanta, całość obiektu ma jedną, harmonijną myśl, ideę. We wnętrzu zaprojektowanym przez jednego projektanta widać, że ktoś czuwał nad spójnością każdego pomieszczenia, że wszystko do siebie pasuje i ze sobą współgra. I nie chodzi o odbieranie kompetencji projektom wykonywanym w salonach łazienek czy studiach kuchennych. Mogą one być naprawdę strzałem w dziesiątkę, jeśli chodzi o pomysł. Rzecz jednak w tym, że projektant łazienki nie wie i nie musi tego wiedzieć, jaka jest reszta wnętrz w domu. Projektując nam de facto układ wybranych płytek, nie dobierze oświetlenia. Z kuchnią sprawa ma się podobnie: projektant na pewno wykona świetną robotę, ale nie zastanowi się nad tym, jak zaprojektowana kuchnia będzie grała z jadalnią, salonem, nie wybierze oświetlenia spójnego z resztą pomieszczeń.

Budynek usługowy bez projektanta
Budynki usługowe możemy podzielić na pracownicze oraz pracownicze z punktem obsługi klienta. Z jednej strony Inwestor musi więc stworzyć warunki do pracy, które powinny być przyjazne, ergonomiczne, podnoszące efektywność pracy. Z drugiej ekonomiczne, przynoszące zysk po wniesionych kosztach.

Ze strefą dla klienta sprawa ma się nieco inaczej. Tu Inwestor musi sprzedać produkt. Miejsce musi być zatem wyjątkowe dla klienta. To właśnie w tym przypadku Inwestor skłonny jest wydać więcej pieniędzy na wykończenie, na jakiś oryginalny pomysł. Liczą się też konkretne rozwiązania materiałowe. Dla niektórych ważna będzie wytrzymałość materiału ze względu na natężony ruch, dla innych stworzenie konkretnej atmosfery, a dla jeszcze innych – zaintrygowanie klienta.

Z pomieszczeniami usługowymi wiążą się również przepisy prawa, dotyczące bezpieczeństwa i higieny pracy, warunków higieniczno-sanitarnych ora ochrony pożarowej. Wytyczne do wykonania projektu w tym zakresie, zostały zawarte w projekcie budowlanym. Czy jednak Inwestor będzie ich pilnował, kiedy będzie wybierał np. drzwi do pomieszczeń? Niektóre egzemplarze będą musiały mieć odpowiednią odporność ogniową, inne będą się otwierały pod kątem 180° na ścianę, żeby nie zawężać drogi ewakuacyjnej, jeszcze inne będą miały samozamykacz lub elektrozamki. Te informacje zawarte są w projekcie wykonawczym.

Zadanie, jakim jest wykonanie budynku usługowego, wymaga wiedzy, doświadczenia, pomysłowości, pracy i czasu. Dla projektanta to czas pracy, dla Inwestora – czas zaoszczędzony na tym, by nie musiał się zastanawiać, jaki kolor fugi dobrać do płytek i czy klamki w drzwiach mają być złote czy srebrne.

Projekt wykonawczy to inwestycja
W przypadku projektów wykonawczych budynków usługowych należy potraktować projekt wykonawczy jako inwestycję, która oszczędza nasz czas i zaprocentuje jakością pracy naszych pracowników. Przyniesie także większe zyski, dzięki nowym i stałym klientom, którzy poczuli się w zaprojektowanych wnętrzach komfortowo.
Projekt wykonawczy w przypadku budynków jednorodzinnych to przede wszystkim zabezpieczenie się przed błędami, za które w końcowym rozrachunku będzie musiał zapłacić Inwestor. W przypadku budynków mieszkalnych i komercyjnych, projekt wykonawczy z projektem wnętrz może być inwestycją i reklamą: „Tak właśnie będą wyglądały Twoje wnętrza, jeśli kupisz u nas mieszkanie”.

Współpraca z projektantem
Wybranie projektanta czy zespołu projektantów to trudne zadanie, dlatego warto już na pierwszym spotkaniu zapytać o interesujące nas rzeczy związane z projektem, o jego przebieg, dokonywanie zmian czy formę pracy. Przychodząc do każdego specjalisty powinniśmy pytać o plan działania, sposoby rozwiązania problemów, przewidywany czas pracy, itp. Korzystanie z pomocy projektanta pozwala świadomie przejść przez proces inwestycji, poznać różne rozwiązania i możliwości oraz zaoszczędzić cenny czas. Zamiast zgłębiać tajniki budownictwa, projektowania wnętrz i rozwiązań materiałowych, możemy po prostu odpocząć.

Ostatnie artykuły