ABC projektu budowlanego

Kiedy przychodzimy do architekta z zamiarem zlecenia projektu, możemy usłyszeć od niego pytanie: „czy życzą sobie Państwo tylko projekt budowlany czy również projekt wykonawczy?” W udzieleniu właściwej odpowiedzi pomoże zrozumienie różnic między jednym a drugim rozwiązaniem.

Projekt budowlany – definicja
Jak czytamy w Wikipedii, projekt budowlany to zbiór dokumentów i projektów podlegający prawnemu zatwierdzeniu, przedstawiający plany inwestycji budowlanej w formie i zakresie określonym w odpowiednim rozporządzeniu, stanowiący część dokumentacji budowy, którego zawartość określa ustawa – Prawo budowlane.
Projekt budowlany powinien być sporządzony zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunkami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunkami przepisów prawnych, w szczególności warunkami ustawy Prawo budowlane i powołanych do niej aktów wykonawczych.
W większości przypadków zawartość tego opracowania to:
– projekt zagospodarowania działki lub terenu,
– projekt architektoniczno-budowlany.
W przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych.

W zależności od potrzeb:
– wyniki badań geologiczno-inżynierskich zawarte w dokumentacji badań geologiczno-inżynierskich,
– geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych, które w zależności od kategorii geotechnicznej obiektu budowlanego mogą być przedstawione w formie: opinii geotechnicznej, projektu geotechnicznego, dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, informacji o obszarze oddziaływania obiektu.

Dodatkowo, w celu realizacji konkretnego obiektu budowlanego może być potrzebny projekt techniczny wyrobu budowlanego, sporządzony przez projektanta obiektu budowlanego lub z nim uzgodniony oraz rysunki i opracowania służące realizacji budowy.

Projekt budowlany w praktyce
Projekt budowlany składa się z kilku opracowań, zarówno rysunkowych jak i opisowych, wykonanych przez zespół osób, takich jak architekt, konstruktor, instalatorzy, projektant drogowy, geodeta, geolog. Osoba zawiadującą projektem i ujmującą go w całość, jest architekt. Efekt jego pracy jest podstawą do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. W zależności od obiektu i sytuacji, możemy mieć różną ilość opracowań. Od tego też zależy cena finalna projektu.
To, co powinien zawierać projekt budowlany, określają przepisy prawa, a konkretnie Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z późniejszymi zmianami.

Pierwszy krok: geodeta
Przed rozpoczęciem projektu, Inwestor bądź architekt w imieniu Inwestora, zleca geodecie wykonanie mapy do celów projektowych, czyli zaktualizowanej mapy zasadniczej działki oraz terenu wokół niej, na której widoczne są granice, ukształtowanie terenu w formie poziomic, punktów wysokościowych, a także uzbrojenie terenu w sieci (woda, gaz, kanalizacja, prąd), jak również naniesione są obrysy budynków znajdujących się na sąsiednich działkach. Taka mapa posiada pieczątkę, na której napisane jest, że służy do celów projektowych. Poglądową mapę zasadniczą możemy uzyskać w Urzędzie w Wydziale Geodezji, ale nie może ona służyć do celów projektowych.

Kiedy mamy już właściwą mapę, możemy na niej określić, gdzie będzie znajdował się budynek i urządzenia z nim związane, czyli miejsce składowania odpadów stałych – śmietnik, wjazd na działkę, wielkość terenu utwardzonego, usytuowanie ogrodzenia, miejsca skrzynek przyłączy i przebieg przyłączy. Na podstawie mapy do celów projektowych możemy też stwierdzić, czy planowana inwestycja nie będzie w kolizji z istniejącym uzbrojeniem działki i czy nie będzie konieczności wykonania przekładek sieci.

Na mapie do celów projektowych powstanie rysunek, który nazywamy zagospodarowaniem terenu. Nie należy mylić tego rysunku z projektem zieleni. To jest wyłącznie rysunek techniczny, który zawiera podstawowe informacje o obiekcie, jego usytuowaniu, odległościach, o wielkości terenu utwardzonego, o wjeździe na działkę, usytuowaniu wspomnianych wyżej urządzeń.

Drugi krok: geolog
Kolejnym opracowaniem, które musimy zlecić, bądź zleca je architekt, jest to wykonanie badań geologicznych gruntu, które przeprowadza geolog. Polegają one na wykonaniu odwiertów na działce Inwestora w miejscu planowanej inwestycji. Warto je wykonać dopiero w momencie, kiedy będziemy wiedzieli, gdzie dokładnie na działce znajdzie się obiekt.

Wynikiem tych badań jest tzw. opinia geotechniczna posadowienia obiektu. W zależności od kategorii geotechnicznej obiektu budowlanego możemy otrzymać opracowanie w formie opinii geotechnicznej, projektu geotechnicznego, dokumentacji geologiczno-inżynierskiej. Ceny tych opracowań znacznie różnią się od siebie. Najtańsza jest opinia geotechniczna. Należy jednak mieć świadomość, że jeśli nasza działka znajduje się na terenie, gdzie występują trudne warunki gruntowe, osuwiska, tereny szkód górniczych, to przed opracowaniem projektu samego budynku będziemy musieli zainwestować w opracowanie wykonane przez geologa. To będzie podstawa do określenia nie tylko warunków projektowania, posadowienia konstrukcji, ale nierzadko także realności inwestycji.

Projektowanie, czyli z wizytą u architekta
Mając zgromadzone wymienione wyżej dokumenty, możemy przejść do głównego zadania architekta, jakim jest zaprojektowanie budynku. Specjalista najpierw sporządzi Koncepcję Projektu. Jest to wstępny pomysł na budynek, jego układ, bryłę, usytuowanie. Koncepcja jest korygowana w zależności od uwag i potrzeb Inwestora. Na tym etapie projektu możemy się spodziewać, że zobaczymy szkice, rysunki rzutów, wizualizacje.

Kiedy Inwestor zaakceptuje Koncepcję Projektu, architekt może przygotować rysunki (tzw. podkłady) dla branż, czyli dla konstruktora, dla instalatorów i projektantów drogowych.

W przypadku projektów budynków usługowych, na tym etapie prac architekt skonsultuje projekt z rzeczoznawcami do spraw higieniczno-sanitarnych, PPOŻ oraz BHP. Skoryguje go również tak, by uzyskać akceptację i stosowne pieczątki.

Architekt – koordynator
Architekt jest osobą, która koordynuje pozostałe branże, a więc zwraca uwagę na to, co zaprojektują projektanci branżowi, np. czy projektant instalacji zwrócił uwagę na przebieg konstrukcji i czy jego instalacja nie jest w kolizji z zaprojektowaną belką? Czy konstruktor zwrócił uwagę na projektowaną architekturę, wielkość okien, założoną wysokość nadproży? Architekt rozwiązuje problemy, szuka kompromisów, znajduje najlepsze rozwiązania.

Po otrzymaniu projektów branżowych od projektantów konstrukcji oraz instalacji, architekt może na rysunki architektury nanieść wszystkie zmiany, które wynikają z projektów branżowych, w szczególności z konstrukcji. Następnie wszystkie te opracowania zbiera w spójną całość.

Projekt budowlany budynku w zakresie architektury zawarty jest na rysunkach technicznych, na rzutach poszczególnych kondygnacji, na przekrojach, elewacjach budynku. To opracowanie to część projektu architektoniczno-budowlanego. Do tego projektu dołączane są opracowania branżowe, takie jak projekt konstrukcyjny, projekt instalacji, projekt drogowy.

Cześć formalno-prawna projektu
Projekt budowlany zawiera również tzw. część formalno-prawną, a więc kopie warunków dostawy mediów, uzgodnienia zagospodarowania terenu, a jeśli inwestycja tego wymaga – uzgodnienia z rzeczoznawcami, charakterystykę energetyczną obiektu i inne opracowania.

Na projekt budowlany składają się więc różne opracowania, a co za tym idzie – jego finalny koszt wiąże się bezpośrednio z ilością dodatkowej dokumentacji.
Mniej opracowań dla domu jednorodzinnego – czy na pewno?

Oczywiście w zależności od rodzaju obiektu, tych opracowań może być mniej albo więcej. Jeśli chodzi o ostatnią zmianę prawa budowlanego (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane) z dnia 20 marca 2015 roku, to do projektu budowlanego domu jednorodzinnego nie są wymagane projekty instalacji wod.-kan., C.O., instalacji elektrycznych. Wymagany jest nadal projekt wewnętrznej instalacji gazowej, projekt wentylacji mechanicznej. Brak konieczności wykonywania projektu instalacji wod.-kan. i C.O. oraz instalacji elektrycznych teoretycznie zmniejsza koszt, jaki Inwestor musi przeznaczyć na projekt.

Instalacja wodno-kanalizacyjna
Czy jednak rzeczywiście obejdziemy się bez projektu instalacji? Już na początku budowy, na etapie wykonywania fundamentów i pierwszego stropu na gruncie, wykonawca musi wiedzieć, jak wykonać instalacje wodno-kanalizacyjne. Kiedy zlecamy budowę budynku jednemu generalnemu wykonawcy, zażąda on od nas pełnej dokumentacji wraz z projektem instalacji albo wykona projekt instalacji we własnym zakresie, a kosztem tego projektu na pewno obciąży Inwestora. Ponadto już na budowie może okazać się, że pewne nieprzemyślane rozwiązania dadzą o sobie znać, np. w postaci rur kanalizacyjnych o średnicy 110 mm, które przechodzą przez strop w najmniej pożądanym przez Inwestora miejscu. Nie powinno nas to wówczas dziwić: wszak nie zaprojektowaliśmy i nie przemyśleliśmy instalacji wodno-kanalizacyjnej.

Oczywiście do projektu budowlanego nie jest konieczny projekt instalacji, co więcej – nie jest konieczne zatwierdzanie go przez urząd. Natomiast projekt budowlany dobrze jest wykonać jako projekt budowlano-wykonawczy, równolegle z projektem budowlanym albo zaraz po otrzymaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i przed rozpoczęciem budowy. Nie chodzi tu o odgórną, ustawową konieczność wykonywania projektów wykonawczych, ale o świadomość Inwestorów. Jest ona niezbędna po to, by na budowie nie zdarzały się niespodzianki. Inwestor świadomy to Inwestor bezpieczny, a projektowanie to działanie w interesie Inwestora.
Brak konieczności wykonywania projektu instalacji na etapie projektu budowlanego przesunęło odpowiedzialność za wykonanie takiego opracowania na firmę wykonawczą (budowlaną lub instalacyjną). Niestety nie wszystkie firmy wykonawcze wykonują stosowny projekt. Niektóre działają dopiero w trakcie budowy, często z opłakanym skutkiem. Dlatego kiedy rozmawiamy z firmami wykonawczymi, pytajmy o sposób wykonania instalacji i jej projekt. Przy stosunkowo dużych przekrojach, jakimi są przewody kanalizacyjne – to istotne, ponieważ później będziemy musieli sobie poradzić z zabudowywaniem powstałych narożników w pomieszczeniu, zaaranżować miejscowe obniżenia sufitu. Oczywiście mogą nam one nie przeszkadzać, ale mogą także drażnić nas codziennie, kiedy tylko na nie spojrzymy.

Centralne ogrzewanie
Podobnie sprawa się ma z instalacją C.O. Warto przemyśleć, jakie ogrzewanie chcemy mieć w domu już na etapie projektu, a nie w momencie, kiedy wykonawca na budowie zapyta nas: „to gdzie podłogówka, a gdzie grzejniki? Bo jutro zaczynamy.” Zasadniczo proste pytanie, ale musimy wówczas wiedzieć:
-czy chcemy system mieszany: grzejniki i ogrzewanie podłogowe?
-jaki kocioł: jednofunkcyjny czy dwufunkcyjny? Z zamkniętą komorą spalania czy nie? Jaki komin do pieca – przez ścianę, dach? I w którym miejscu?
-czy ogrzewanie podłogowe jest zdrowe?
-jeśli ogrzewanie podłogowe, to gdzie? Czy pod meblami też?
-jaki system sterowania?
-jakie moce grzewcze grzejników w pomieszczeniach?
-jakie grzejniki?

I pewnie jeszcze moglibyśmy wymyślić tysiące pytań, które rodzą się głowie Inwestora w tym właśnie momencie. Niektórzy sięgną po wiedzę z Internetu, poradzą się na forach internetowych. Jednak nie wszystko, co tam jest napisane, odnosi się do naszego budynku, oczekiwań i projektu. Sięgnijmy po wiedzę specjalisty, ponieważ na budowę przeznaczamy własne pieniądze. Dobrze jest więc wydać je raz a dobrze. Przy nie do końca przemyślanych rozwiązaniach, przekonamy się o działaniu instalacji dopiero po wykończeniu wnętrz. Wtedy na jej zmianę może być za późno, a na pewno będzie to spory, dodatkowy i zupełnie niepotrzebny koszt.

Instalacja elektryczna
Sprawa z projektem instalacji elektrycznej ma się nieco inaczej. Wykonywanie projektu instalacji elektrycznej do projektu budowlanego jest faktycznie zbędne. Żeby wykonać projekt instalacji elektrycznej, należałoby wykonać projekt wykonawczy z projektem aranżacji wnętrz, ponieważ dopiero na tym etapie wiemy, jaki rodzaj oświetlenia zastosujemy w danym pomieszczeniu. Czy to będzie lampa montowana na suficie, czy w suficie podwieszonym, a może lampa wisząca lub stojąca i kinkiety. Gdzie potrzebujemy wykonać gniazda elektryczne, gdzie sieciowe, antenowe lub telefoniczne? Gdzie włączniki? A może inteligentny system sterowania? Owszem, na etapie projektu budowlanego może już mamy pierwsze założenia. Ale do finalnych decyzji jeszcze daleko.

Projekt przyłączy
Żeby budynek był funkcjonalny, potrzebuje podłączeń do sieci. Jeśli nie mamy studni (kopanej bądź głębinowej), własnego źródła prądu, ciepła oraz odbiornika ścieków, musimy zainteresować w podłączenie budynku do miejskiej sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej. Na początku powinniśmy wystąpić do dostawcy sieci o wydanie warunków przyłączeniowych. Przed zmianą przepisów Prawa budowlanego zapewnienie o dostawie mediów należało dołączyć do projektu. Po zmianie nie trzeba. Nie znaczy to jednak, że w końcu nie będziemy musieli o nie wystąpić.

Wykonanie przyłączy wymaga zgłoszenia prac budowlanych z projektem. Co to oznacza? Inwestor, który nie ma stosownych uprawień, nie może samodzielnie narysować trasy przyłącza. Trzeba więc udać się do projektanta instalacji sanitarnych. Projekt przyłącza elektrycznego leży po stronie dostawcy prądu, ale mimo to trzeba wystąpić z wnioskiem o warunki, uzgodnienie zagospodarowania terenu oraz o przyłączenie.

Podsumowanie
W 2006 roku w wywiadzie udzielonym „Architekturze”, Arseniusz Romanowicz powiedział: „Kiedy chirurg mówi o chirurgii, kiedy chemik mówi o chemii, to żaden laik nie będzie z nim dyskutować, natomiast z architekturą obcują wszyscy i każdy ma ambicje mieć własny pogląd”. Filip Springer „Źle urodzone. Reportaże o architekturze PRL-u”.

Architektura dotyczy nas wszystkich, wszyscy ją odczuwamy, przebywamy w niej, tworzymy ją. Nie bez przyczyny Prawo budowlane narzuca zatem na Inwestora obowiązek sporządzenia projektu, a więc wybranie projektanta i zlecenie mu prac projektowych. Do nas wszystkich z kolei kierowany jest obowiązek przestrzegania prawa, a także tworzenia dobrej architektury, dostosowanej do krajobrazu i otoczenia.

Potraktujmy czas projektowania jako czas wyjątkowy. Czas spotkania z projektantem, który wsłucha się w nasze potrzeby i oczekiwania, a następnie przeniesie je na papier, by urzeczywistnić je w przestrzeni.

Słowniczek pojęć:
Mapa zasadnicza – w Polsce, zgodnie z art. 2 pkt.7 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, jest to podstawowe opracowanie geodezyjno-kartograficzne, obejmujące swoim zasięgiem obszar całego kraju. Służy celom ewidencyjnym, gospodarczym, planistycznym i strategicznym. Na podstawie mapy zasadniczej wykonywane są inne opracowania kartograficzne, które służą do celów komercyjnych np. projektowych czy budowlanych.

Mapa do celów projektowych – opracowanie kartograficzne w geodezji obejmujące przygotowanie dokumentacji geodezyjnej (mapy sytuacyjno-wysokościowej) niezbędnej do wykonania projektu budowlanego na terenie Polski. Szczegółowy zakres i tryb wykonania mapy reguluje rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 21 lutego 1995 w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie podczas projektowania, budowy, remontu i utrzymywania obiektów budowlanych, dla których jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę.
Decyzja o warunkach zabudowy – decyzja ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych. Decyzja została wprowadzona na podstawie ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zastępując ówczesną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inaczej niż swoja poprzedniczka, decyzja w obecnej formie jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Decyzja o pozwoleniu na budowę – dokument urzędowy otrzymany w drodze decyzji administracyjnej zezwalający na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego (art. 3 pkt 12 Prawa budowlanego (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409), z późniejszymi zmianami).
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – akt prawa miejscowego przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Składa się z części tekstowej (uchwała) oraz graficznej (załącznik do uchwały).

Opinia geotechniczna – opinia obejmująca geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.
Projekt geotechniczny – obejmuje prognozę zmian właściwości podłoża gruntowego w czasie, zawiera obliczenia nośności i osiadania podłoża gruntowego, określa odziaływania od gruntu, zawiera zalecenia dotyczące sposobu wykonywania zaawansowanych prac ziemnych.
Dokumentacja geologiczno-inżynierska – sporządzana w celu określenia warunków geologiczno-inżynierskich na potrzeby: zagospodarowania przestrzennego, posadawiania obiektów budowlanych, podziemnego bezzbiornikowego magazynowania substancji lub podziemnego składowania odpadów, lub też składowania odpadów na powierzchni.

Projekt konstrukcyjny – dokumentacja uwzględniająca konstrukcję budynku, sposób i technologię, w jakiej budynek ma powstać. Zawiera rzuty, przekroje i elewacje oraz wszystkie szczegóły wyjaśniające sposób budowy.
Projekt instalacji sanitarnych wewnętrznych – zespół instalacji budowlanych wewnątrz budynku, w zakresie takich mediów jak: woda, powietrze i gaz.
Projekt instalacji elektrycznych – schemat elektryczny o oznaczeniu kodowym 402 należący do grupy 4 tzw. planów elektrycznych jest podstawowym rysunkiem informującym, jak wykonać instalację. Wykonywany jest w ujęciu topograficznym, na uproszczonym planie poszczególnych kondygnacji budynku, zwykle w skali 1:100 lub 1:50. Nanosi się na nim trasy przewodów, rozmieszczenie tablic rozdzielczych, puszek rozgałęźnych, łączników i gniazd wtyczkowych. Podaje się wszelkie informacje niezbędne wykonawcy, np. liczbę, typ, przekrój i sposób ułożenia przewodów (w postaci umownych oznaczeń), sposób wykonania nietypowych szczegółów (w postaci dodatkowych szkiców).
Źródło definicji: Wikipedia

Wszystkie informacje prawne oraz finansowe aktualne na czas pisania artykułu.

Ostatnie artykuły